Die Wohnflächenberechnung ist ein heikles Thema: Sofern Sie hier als Vermieter falsch rechnen, droht Ärger mit dem Mieter.
Wenn Sie als Vermieter die Wohnfläche falsch angeben, kann das später Stressbei der Neben- und Betriebskostenabrechnung bedeuten. Und diese falschen Angaben sind wohl ziemlich häufig: Etwa zwei Drittel aller Wohnflächenangaben einer Mietwohnung stimmen nicht mit der Realität überein - schätzt der Deutsche Mieterbund.
Grundlagen zur Wohnflächenberechnung
Für Sie als Vermieter meistens relevant ist die Wohnflächenverordnung. Zwar hat sie nur verbindlichen Charakter für geförderten Wohnraum, wird aber in sehr vielen Mietverhältnissen als Standard verwendet. Ein Überblick über die Rahmenbedingungen:
- Nur Aufenthaltsräume, die ausschließlich zur eigenen Wohnung gehören, dürfen einbezogen werden. So fallen Keller zum Beispiel weg. Übrigens definieren die Landesbauordnungen, was die Mindestanforderungen für einen Aufenthaltsraum sind.
- Bei der Vermessung müssen Sie beachten, dass die Grundflächen als lichte Maße zwischen den Bauteilen von der Vorderkante der Wandbekleidung ermittelt werden müssen.
- Schornsteine, Vormauerungen, Bekleidungen, freistehende Pfeiler und Säulen, wenn sie eine Höhe von mehr als 1,50 Meter aufweisen und ihre Grundfläche mehr als 0,1 Quadratmeter beträgt, werden nicht eingerechnet.
- Auch nicht mitgerechnet werden Treppen mit mehr als drei Stufen oder deren Treppenabsätze.
- Türnischen und Fenster- sowie offene Wandnischen, die nicht bis zum Fußboden herunterreichen oder bis zum Fußboden herunterreichen und 0,13 Meter oder weniger tief sind, werden nicht eingerechnet.
- Der Balkon zählt nur Hälfte, maximal. Konkret dürfen Balkonen, Loggien, Dachgärten, Terrassen zu 25 Prozent und bis zu höchstens 50 Prozent bei der Wohnfläche berücksichtigt werden.
- Und last, but not least: Die Raumhöhe spielt auch eine wesentliche Rolle und betrifft Sie, wenn Sie zum Beispiel eine Dachgeschosswohnung mit Schrägen haben. Denn nur Flächen mit einer Raumhöhe von mehr als 2 Meter - das kann auch je nach Landesbauordnung abweichen - (zählen zu 100 Prozent zur Wohnfläche. Flächen mit einer Raumhöhe zwischen 1 Meter und 2 Meter werden zu 50 Prozent berücksichtigt und Flächen mit einer Höhe von unter 1 Meter werden gar nicht zugerechnet.
Ein Irrglaube ist es übrigens, dass es bei der Wohnfläche eine Art Toleranz gibt, auch gerne Schummelgrenze genannt. In einem Urteil des Bundesgerichtshofs (Az. VIII ZR 266/14 vom 18.11.2015 wird hier diese landläufige Auffassung ganz klar verneint.
