Was Sie beim Umbau eines Hauses beachten sollten

Wenn eine Immobilie in die Jahre gekommen ist, kann es sein, dass sie einfach nicht mehr für die eigenen Bedürfnisse passt. Es gibt viele Gründe, eine Immobilie umzubauen:

• Umbau einer vermieteten Immobilie: Sie besitzen oder kaufen eine Bestandsimmobilie und stellen fest, dass sie für Ihre Bedürfnisse oder die Ihrer Mietzielgruppe nicht mehr passt. Beispielsweise sind die Apartmentgrößen eher auf Studenten ausgerichtet, in dem Viertel wohnen aber heute eher Familien. Oder Sie stellen fest, dass sehr viele ältere Menschen in der Umgebung nach geeignetem, barrierefreien Wohnraum suchen – und wollen darauf reagieren. Ein Schwerpunkt Ihrer Planungen sollte hier auch sein, alle Aspekte des Mietrechts angemessen zu berücksichtigen. Nicht umsonst ist ein Umbau von Mietwohnungen oder -häusern vor allem dann einfacher, wenn die Wohnungen ohnehin leerstehen. 
• Umbau eines selbst genutzten Hauses: Beim selbst genutzten Ein- oder Zwei-Familienhaus müssen Sie meistens keine Rücksicht auf Mieter nehmen. Das macht vieles einfacher. Auf der anderen Seite muss sich der Umbau auch in Ihr normales Leben integrieren, das heißt, Sie wohnen während des Umbaus vermutlich weiterhin in dem Haus. Das macht den Umbau zu einer Belastung.
• Umbau einer Eigentumswohnung: Ob selbst genutzt oder vermietet macht in diesem Fall nur bedingt einen Unterschied. Zunächst müssen Sie sich darüber informieren, was Sie überhaupt umbauen dürfen. Es kann zum Beispiel schon zu einem Problem werden, wenn Sie anstelle des Teppichbodens nun Fliesen als Bodenbelag anbringen wollen. Außerdem wird zwischen Sondereigentum, für das Sie selbst auch finanziell zuständig sind, und Gemeinschaftseigentum unterschieden, für das die Eigentumsgemeinschaft zuständig ist. Bei Änderungen am Gemeinschaftseigentum kann es sein, dass die Gemeinschaft zahlen muss. Die Unterscheidung ist nicht trivial, denn diese Dinge sind sehr unterschiedlich geregelt. So kann es sein, dass die Heizungsanlage Gemeinschafts- oder Sondereigentum ist. Gleiches gilt für den Balkon: Dieser gehört häufig teilweise zu Gemeinschafts- und teilweise zum Sondereigentum.
   

Was genau ein Umbau ist, kann ganz unterschiedlich definiert sein. Hier ein paar Beispiele:

• Anderer Zuschnitt: Sehr starke Veränderungen einer Immobilie können sich durch eine Veränderung des Zuschnitts ergeben. Jede Zeit hat hier ihre Vorlieben: In Altbauten strahlen zum Beispiel große Küchen auch heute wieder einen gewissen Charme aus; zeitweise waren diese aber sehr klein. Unabhängig davon, wie die historischen Gepflogenheiten waren, können sich auch Ihre Lebensumstände ändern. Vielleicht benötigen Sie noch ein weiteres Kinderzimmer? Oftmals lässt sich auch das nur durch einen anderen Zuschnitt erreichen. Das Problem dabei: Sie können hier nicht frei wirken. In jeder Wohnung und jeder Immobilie gibt es so zum Beispiel tragende Wände, die nicht einfach abgerissen werden können. Eventuell müssen Sie hier mit einem Statiker überlegen, was möglich ist – Sie dürfen ohne einen Statiker auch auf keinen Fall tragende Wände bearbeiten. 
• Andere Nutzung: Ein häufiger Grund für den Umbau einer Immobilie ist auch eine andere Nutzung. Wenn zum Beispiel aus Studentenappartements Familienwohnungen gemacht werden sollen, dann gibt es hier eine Nutzungsänderung – die stark auch in die Substanz eingreift. Was geschieht zum Beispiel mit den dann zwei oder sogar drei Badezimmern? Hier muss klug geplant werden, um einerseits vorhandene Leitungen weiter nutzen zu können und andererseits auch einen guten Zuschnitt zu erreichen. Ebenfalls eine andere Nutzung ist es, wenn Sie aus einem Kohlenkeller eine Souterrain-Wohnung machen wollen. Oder aus einem Dachstuhl ein bewohnbares Dachzimmer. Zum Teil ändern sich dann durch die andere Nutzung auch gesetzliche Anforderungen, etwa des Gebäudeenergiegesetzes. In jedem Fall müssen Sie sich auch viele Gedanken über Leitungen machen.
• Anderer Standard: Vielleicht gefällt Ihnen der Zuschnitt und die Art der Nutzung passt. Dennoch kann ein Umbau dann Sinn ergeben. Etwa, wenn Sie Ihre Wohnung barrierefrei gestalten wollen, um sie selbst möglich lange nutzen zu können. Oder Sie wollen ein voll digitalisiertes Haus haben, ein "Smart Home". Auch das ist oft mit umfangreichen Baumaßnahmen verbunden.
   

Wenn Sie den Umbau einer Immobilie angehen, sollten Sie sich von Experten unterstützen lassen und auch die Finanzierung klären:

• Architekt oder Baubegleiter beauftragen: Ein Umbau kann eine sehr komplexe und umfassende Angelegenheit werden. Damit Sie hier eine gute Qualität und einen guten Ablauf erreichen, ist es sinnvoll, Experten mit der Planung und Aufsicht zu beauftragen. In der Regel sind Sie nicht so tief mit der Materie vertraut, dass Sie die Anforderungen gut definieren und auch die Bauüberwachung wissend übernehmen können. 
• Handwerker aussuchen: Hüten Sie sich davor, vermeintlich "einfache" Tätigkeiten selbst zu übernehmen. Es macht zum Beispiel einen großen Unterschied, welche Wärmedämmung Sie für Ihren zukünftigen bewohnbaren Keller verwenden und wie exakt diese angebracht wird. Bei Fehlern drohen hier große Nachfolgeschäden. Holen Sie immer mehrere Angebote unterschiedlicher Handwerker ein und kontrollieren Sie auch deren Referenzen. Ein gutes Zeichen ist es zum Beispiel, wenn Handwerker Mitglied in einer Innung sind. 
• Finanzierung klären: Gerade umfangreichere Umbauten können sehr teuer werden. Es kann also sinnvoll sein, sich um eine Baufinanzierung zu kümmern. In manchen Fällen kann diese auch mit Zuschüssen und zinsvergünstigten Darlehen etwa der KfW-Bank kombiniert werden – um diese Mittel abzurufen, müssen Sie ohnehin Ihre Hausbank einschalten.