Die Verlockung per Immobilienzwangsversteigerung ein Schnäppchen zu machen ist groß. Allerdings sind damit auch einige Tücken verbunden.
Gerade, wenn ohnehin ein ordentlicher Druck auf dem Markt für Immobilien herrscht, erscheint die Immobilienzwangsversteigerung als eine Art Alternative zum normalen Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung. Doch: Eine Auktion á la Ebay ist die Immobilienzwangsversteigerung auf keinen Fall - Sie müssen etliche Regeln beachten.
Tipps zur Immobilienzwangsversteigerung
Der Ablauf einer Immobilienzwangsversteigerung ist gesetzlich geregelt - und eines wird beim Blick in den Gesetzestext sehr schnell klar: Der Ablauf ist völlig anders als bei einer typischen Internetauktion. Als Bieter sollten Sie sich gut auf diese Situation vorbereiten - ein Überblick:
- Termin finden und Unterlagen sichten: Die Termine für die Immobilienzwangsversteigerungen werden von den zuständigen Amtsgerichten - frei zugänglich - veröffentlicht; oftmals auch in Verbindung mit einem schon recht ausführlichen Exposée. Es gibt also keinen Grund, dass Sie dafür bei irgendeinem Versteigerungskalender Geld bezahlen sollten. Die Versteigerungsmappe selbst - inklusive Gutachten und Grundbuchauszug - können Sie dann zu den üblichen Geschäftszeiten direkt beim Amtsgericht einsehen - und sollten das natürlich auch jeden Fall auch machen.
- Mehrere Termine, keine begrenzte Bietzeit, Sicherheit: Sicherlich der größte Unterschied zu den bekannten Internetauktionen ist, dass selbst nach dem Ende der Bietzeit noch geboten werden kann. Und dass zwar der Hammer fällt, wenn auch wirklich der letzte Teilnehmer sein Gebot abgegeben hat, aber ein Zuschlag trotzdem verwehrt werden kann. Beim sogenannten ersten Termin nämlich muss das höchste Gebot mindestens 70 Prozent des Verkehrswerts einer Immobilie betragen, sofern dies der Gläubiger beantragt. Bei unter 50 Prozent des Verkehrswerts wird der Zuschlag generell versagt, damit der Schuldner geschützt ist. Beim zweiten Termin fallen diese Grenzen. Allerdings kann auch hier der Gläubiger das Verfahren einstellen lassen, wenn ihm das Gebot nicht genügt. Ein weiterer großer Unterschied: Jeder Bieter muss fast immer bei der Abgabe seines ersten Gebots eine Sicherheit hinterlegen, die 10 Prozent des Verkehrswerts beträgt - und in der Regel als Verrechnungscheck oder Bankbürgschaft hinterlegt wird. Wenn es zum ersten Termin zu keinem einzigen Gebot kommt, wird er einfach wiederholt.
- Gutachten und Risiken: Ein Sachverständiger hat im Auftrag des Versteigerungsgerichts ein Gutachten über den Wert der Immobilie erstellt. Aber vorsicht: Der tatsächliche Wert der Immobilie kann davon ganz erheblich abweichen. Denn einerseits ist meistens schon etwas Zeit vergangen, bis es dann zum Versteigerungstermin kommt. Und andererseits hat der Gutachter zwar schon bestimmte Umstände, wenn er beispielsweise keine Innenbesichtigung durchführen konnte, mit einem Abschlag beim Verkehrswert berücksichtigt. Aber es kann sich im Nachhinein herausstellen, dass der Renovierungsaufwand deutlich über dem "altersgemäß üblichen" liegt. Für solche Risiken sollten Sie finanziell gewappnet sein.
- Freihändigen Kauf Meistens ist es ohnehin sehr sinnvoll, es gar nicht erst zu einer Versteigerung kommen zu lassen. Kontaktieren Sie den Gläubiger, der die Immobilienzwangsversteigerung betreibt. Das hat den Vorteil, dass Sie möglicherweise weitere Informationen erhalten. Und außerdem können Sie gleich erfragen, ob vielleicht ein freihändiger Verkauf möglich ist. Oftmals ist das nämlich der Fall. Für Sie hat das den Vorteil, dass Sie nicht die Katze im Sack kaufen. Übrigens: Wenn auf der Versteigerungsmappe kein Kontakt angegeben ist, dann möchte der Gläubiger gar nicht erst kontaktiert werden. Das kann ganz profane Gründe haben: Zum Beispiel ist es sehr häufig so, dass Handwerker, Anwälte oder Energieunternehmen, die auf ihr Geld warten, die Zwangsversteigerung betreiben - allerdings mit im Verhältnis zum Immobilienwert so geringen Beträgen, dass sie ohnehin nicht den freihändigen Verkauf einer Immobilie vorantreiben können.
- Versicherungen abschließen: Bedenken Sie, dass Sie mit dem Zuschlag Eigentümer der Immobilie sind. Sie sollten deshalb umgehend die notwendigen und wichtigen Versicherungen abschließen, also zum Beispiel die Grundbesitzerhaftpflichtversicherung (bzw. ggf. eine Ausweitung Ihrer privaten Haftpflichtversicherung bei selbst genutzten Immobilien) und eine Gebäudeversicherung, die Sie finanziell vor Schaden an der Immobilie absichert.
Ganz häufig kommt es übrigens - trotz anberaumten Termin - zu keiner Versteigerung: Gläubiger und Schuldner haben sich dann im Vorfeld geeinigt. Deshalb sollten Sie sich auch nicht zu sehr auf ein bestimmtes Versteigerungsobjekt versteifen. Übrigens: Werden sich die Eigentümer einer Immobilie nicht einig, kann es zu einer Teilungsversteigerung kommen. Sinn ist es hier, Geld auszahlen. Ein typischer Fall ist zum Beispiel, wenn sich ein geschiedener Ehepartner seinen ideelen Anteil von 50 Prozent an Grundstück und Immobilie auszahlen lassen möchte.
