Baumängel als große Unsicherheit beim Immobilienkauf

Was Sie in diesem Artikel lernen

Was Baumängel genau sind

WieSie am besten bei der Beseitigung von Baumängeln vorgehen

Wie häufig Baumängel vorkommen

Einleitung

Baumängel können Ihren Immobilienerwerb zu einer kostspieligen Angelegenheit machen. Dabei gibt es oft viele Indizien.

Mit viel Risiko: Baumängel bei einer Immobilie

Der Kauf eines Altbaus birgt viele Tücken. Baumängel sind eine solche Unsicherheit, die zudem recht eindeutig definiert, aber dennoch schwer zu erkennen sind – ein Überblick:

Instandhaltung versus Sanierung: Rein definitorisch gibt es einen großen Unterschied zwischen einer normalen Instandhaltung und einer aufwändigen Sanierung. Bei der Instandhaltung wird der Zustand der Immobilie zeitgemäß erhalten. Unterbleibt diese lange Zeit, dann können sich kleinere Schäden „aufstauen“ und irgendwann zu großen Schäden werden, die die Bausubstanz angreifen. Dann entstehen Baumängel und eine aufwändige Sanierung wird notwendig.
Kosten einer Instandhaltung: Natürlich kann auch eine Renovierung – etwa bei einem Umzug – oder eine normale Instandhaltung hohe Kosten verursachen, wenn Sie beispielsweise anstelle der Messing-Armaturen lieber sprichwörtlich goldene Wasserhähne anbringen möchte. Aber in der Regel ist das überschaubar.
Kosten einer Sanierung: Eine Sanierung wird zwangsläufig sehr viel teurer und wird auch vom Ablauf her wesentlich komplizierter. Das zeigt schon das Vorgehen der Immobiliengutachter: Für Baumängel an der Substanz setzen sie keine Pauschale an, sondern machen sich vor Ort ein Bild von der Lage und versuchen, die möglichen Sanierungskosten zu kalkulieren und als wertmindernd anzusetzen. Beispiel: Sollte in einem durchschnittlichen Einfamilienhaus die Elektroinstallation marode sein, dann können hierfür schnell Kosten von 25.000 Euro und mehr entstehen – denn selten sind hier nur Teilarbeiten möglich, weil ein Elektroinstallateur ungern die Haftung für nicht von ihm selbst verlegte Kabel übernehmen möchte. Im Prinzip rechnet er alle Einzelposten durch.
Indizien für Baumängel: Es gibt eine Vielzahl von Indizien, die auf einen Baumangel und damit auf eine aufwändige Sanierung hinweisen können. So ist schon das Baujahr interessant und das Datum der letzten Sanierung. Aber auch der lange Leerstand einer Immobilie ist für Sie ein wichtiger Hinweis. Schließlich ist es auch interessant, zu erfahren, aus welchem Jahr die Heizungsanlage stammt. Schimmelflecken, merkwürdige Risse, feuchte Stellen: Auch das sind Indizien für Baumängel.
Baumängel abschätzen: Als Laie erkennen Sie Baumängel entweder gar nicht erst oder können nicht abschätzen, wie aufwändig die Beseitigung ist. Sollten Sie sich für eine Immobilie ernsthaft interessieren, sollten Sie deshalb einen Experten zu Rate ziehen. Und das ist ausdrücklich nicht Ihr Verwandter, der im Do-it-Yourself auch schon mal handwerkliche Fertigkeiten bewiesen oder ein Haus renoviert hat. Verlassen Sie sich hier besser auf die Expertise von Experten, also von einem Immobiliengutachter. Das ist zwar nicht billig, aber bewahrt Sie im Extremfall vor einem teuren Fehlkauf.

Fünf Tipps zur Beurteilung und Beseitigung von Baumängeln

Gehen Sie bei Baumängeln und ihrer Beseitigung systematisch vor:

Baumängel/Immobilien begutachten:

Vertrauen Sie bei einem Immobilienerwerb vor dem Kauf auf die Expertise eines Immobiliengutachters. Sollten Sie eine Sanierung Ihrer Bestandsimmobilie planen, ist es ebenfalls sinnvoll, begutachten zu lassen, wie aufwändig die Arbeiten sind.
Angebote einholen:

Holen Sie von mehreren Handwerkern Angebote für die Beseitigung der Baumängel ein. Achten Sie hier nicht nur auf den Preis, sondern auch auf die Expertise.
Architekten beauftragen:

Sollten Sie eine umfassende Sanierung planen, dann kann es auch sinnvoll sein, damit einen Architekten oder Baubegleiter zu beauftragen. Damit haben Sie sich dann Expertise eingekauft, die bei der Beurteilung von Angeboten hilft, aber auch später die Arbeiten beaufsichtigen kann. Baubegleitung wird von verschiedenen Immobilienverbänden angeboten.
Finanzierung klären:

Gerade die aufwändigere Beseitigung von Baumängeln kann s sehr teuer werden. So kann dafür eine Bausanierung notwendig sein. Ihre Hausbank ermöglicht Ihnen hier bei entsprechenden Sicherheiten und entsprechender Bonität eine Baufinanzierung. Für die Sanierung einer Immobilie stehen zahlreiche Zuschuss- und Kreditprogramme der KfW zur Verfügung, die Sie eventuell in die Gesamtfinanzierung einbinden können.
Fortschritt und Qualität beurteilen:

Tatsächlich ist es leider so, dass auch Handwerker nicht immer mangelfreie Leistung erbringen. Sprich: ein Baumangel entsteht. Auch das ist für Laien oftmals schwer zu beurteilen, deshalb ist auch hier eine Baubegleitung sinnvoll. Zumal dabei auch rechtliche Dinge zu beachten sind.

Praxistipp

Je besser Sie die Mängelfeststellung und -beseitigung organisieren, desto wahrscheinlicher ist es, dass Sie mit Ihren Kostenschätzungen richtig liegen. Das ist wichtig, denn damit sinkt das Risiko, dass Sie Ihr Vorhaben nachfinanzieren müssen.

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