Wie Sie nach §559 BGB eine Mieterhöhung begründen müssen

Eine Modernisierung kann zu einer Mieterhöhung führen, wenn Sie sich als Vermieter an bestimmte Regeln halten. Diese sind durch §559 im Bürgerlichen Gesetzbuch vorgegeben. Ein Überblick:

• Höhe bei Modernisierungsmaßnahmen: Sie können als Vermieter prinzipiell die Miete um 8 Prozent anheben, wenn Sie eine Modernisierungsmaßnahme durchführen. Dabei müssen Erhaltungskosten herausgerechnet werden. Zudem gibt es eine Begrenzung bei der Erhöhung innerhalb von sechs Jahren, die sich nach der vorherigen Miethöhe richtet. Außerdem müssen Drittmittel wie etwa zinsverbilligte oder zinslose Darlehen aus öffentlichen Haushalten angerechnet werden.
• Form: Die Mieterhöhung muss in Textform erfolgen und kann in der Regel erst im dritten Monat nach der Erklärung geltend gemacht werden.
• Höhe bei Heizungsmodernisierung: Für die Heizungsmodernisierung gilt eine Sonderregel. Wenn Sie nämlich auch Fördermittel für den Austausch einer Heizung in Anspruch nehmen, die die Regelungen im Gebäudeenergiegesetz abdecken, dann können Sie die Miete um 10 Prozent erhöhen. Allerdings: Sie müssen hier Fördermittel und pauschal auch 15 Prozent für die Erhaltungskosten abziehen.
• Kleinere Modernisierung: Eine Alternative gibt es bei kleineren Modernisierung. Hier gibt es eine Pauschale, die sie ohne weitere Berechnungen umlegen können, nämlich 10.000 Euro. Allerdings wird hier auch ein Instandhaltungsanteil von pauschal 30 Prozent abgezogen. AUnd: Mieterhöhungen der letzten fünf Jahre werden hier angerechnet.
   

Wenn Sie eine Modernisierungsmaßnahme und im Anschluss eine Mieterhöhung planen, dann sollten Sie formal korrekt vorgehen.

• Mieterhöhung verlangen: Eine Mieterhöhung ist eine sensible Angelegenheit zwischen Ihnen als Vermieter und Ihrem Mieter. Deshalb sollten Sie diese auch klar und begründet formulieren. Gehen Sie deshalb hier kein rechtliches Risiko ein und besorgen Sie sich ein aktuelles Musterschreiben. Wenn Sie Mitglied bei Haus & Grund sind, bekommen Sie dort ein entsprechendes Musterschreiben. Aber auch viele andere Stellen bieten das an. Achten Sie aber darauf, dass es sich wirklich um ein juristisch geprüftes Dokument handelt.
• Über Modernisierung unterrichten: Sie müssen Ihre Mieter rechtzeitig auch darüber unterrichten, wann und in welchem Umfang Sie eine Modernisierung oder Sanierung durchführen wollen. Zudem kann es sein, dass Ihre Mieter für diesen Zeitraum auf eine Mietminderung bestehen. In jedem Fall: Sie sollten spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahmen darüber informieren. So ist es in §555c BGB festgelegt. Natürlich macht es auch hier Sinn, eine rechtlich geprüfte Mustervorlage zu verwenden.
• Hausratversicherung unterrichten: Weisen Sie Ihre Mieter auch explizit darauf hin, dass sie über die Baumaßnahmen vermutlich ihre Hausratversicherung unterrichten müssen. Ansonsten riskieren diese einen Verlust ihres Versicherungsschutzes.
  Beachten Sie: Es ist immer gut, wenn Sie ein offenes Ohr für die Sorgen Ihrer Mieter haben. Denn am besten lassen sich Modernisierungen und Mieterhöhungen im Einvernehmen regeln.