Wenn Sie als Vermieter eine Immobilie irgendwann selbst nutzen wollen, könnte das zum Streit mir Ihrem Mieter führen - die Eigenbedarfs-Kündigung beschäftigt immer wieder die Gerichte.
Der Eigenbedarf ist vom Prinzip her recht einfach definiert: Sie als Immobilien-Besitzer oder Ihre Angehörigen wollen eine bisher vermietete Immobilie oder Wohnung selbst beziehen. Ihr Mieter muss also die Wohnung verlassen. In der Praxis gibt es aber immer wieder Probleme.
Tipps rund um die Eigenbedarfskündigung
Vielleicht haben Sie eine Immobilie schon mit der Absicht gebaut oder gekauft, sie irgendwann auch einmal selbst zu bewohnen oder nahen Angehörigen zur Verfügung zu stellen. Vielleicht erwerben Sie diese auch gerade mit dieser Absicht. Dann müssen Sie Ihrem Mieter den Eigenbedarf anmelden - ein Überblick:
- Legitime Gründe für eine Eigenbedarfskündigung: Sofern Sie die Kündigung für sich selber oder für einen Haushaltsangehörigen benötigen, ist sie legitim. Darunter fallen dann auch Geschwister, Kinder, Enkelkinder und sogar Pflegepersonal. Wenn Sie mehrere gleichwertige Wohnungen in einem Haus besitzen, müssen Sie womöglich auf den Eigenbedarf verzichten und die andere gleichwertige Wohnung beziehen. Übrigens: Wenn Ihr Mieter mit Ihnen in einem Zwei-Familien-Haus wohnt, brauchen Sie ihn nicht per Eigenbedarf kündigen. Hier haben Sie laut Paragraf 573a BGB generell ein vereinfachtes Kündigungsrecht. Immer wieder schwierig ist es, wenn Sie einen nicht gewollten Mieter über eine Eigenbedarfskündigung aus Ihrer Immobilie herausbekommen wollen. Dazu ist sie definitiv nicht das richtige Mittel - und Sie werden in vielen Fällen vermutlich Ärger vor Gericht bekommen.
- Form der Eigenbedarfskündigung: Natürlich sollten Sie eine Eigenbedarfskündigung nicht einfach mündlich aussprechen. Verwenden Sie dafür am Besten ein Musterschreiben, welches Sie zum Beispiel bei der Eigentümergemeinschaft Haus&Grund finden. Und: Geben Sie sich auf jeden Fall viel Mühe mit der Begründung. Es ist auch empfehlenswert, dass Sie das Schreiben per Einschreiben mit Rückschein beim Mieter zustellen lassen. In vielen Fällen wird das ausreichend sein.
- Fristen für eine Eigenbedarfskündigung: Die Fristen für eine Kündigung ergeben sich auch beim Eigenbedarf aus der Wohndauer des Mieters. Sie können also Ihren Mieter nicht einfach nach drei Monaten kündigen, wenn ihm laut Bürgerlichem Gesetzbuch noch mehr Monate zugestanden hätten.
- Tücken des Grundbuchs: Bevor Sie eine Immobilie kaufen, sollten Sie einen sehr kritischen Blick ins Grundbuch werfen. Ist dort nämlich für eine dritte Person ein Wohnrecht eingetragen, dann bringt Ihnen die Idee von einer Eigenbedarfskündigung gar nichts. Für die Dauer der Gültigkeit dieses Wohnrechts werden Sie den Mieter nicht aus der Immobilie hinausbekommen - der hat Ihnen gegenüber generell eine sehr starke Verhandlungsposition.
- Härtefallregelungen und die Eigenbedarfskündigung: Härtefallregelungen werden sich vor allem für Sie hart auswirken, denn im Extremfall können sie bewirken, dass sie eine Eigenbedarfskündigung unwirksam machen. Eine Härtefallregelung kann zum Beispiel vorliegen, wenn Ihr Mieter sehr krank oder sehr alt ist. Es gibt hierzu zahlreiche Urteile.
Sollte Ihr Mieter zunächst nichts gegen den Eigenbedarf einwenden oder Sie sogar vor Gericht in dieser Beziehung recht bekommen, heißt das noch lange nicht, dass Sie nun schnell in Ihre Immobilie können. Denn mancher Mieter verlässt sie dann dennoch nicht freiwillig - ein langwieriges weiteres Verfahren rund um eine Räumung kann sich also anschließen.
