Modernisierung rund ums Haus

Für Sie als Hauseigentümer macht es einen großen Unterschied, was Sie konkret an Ihrer Immobilie verbessern. Denn davon hängt ab, wie hoch die Kosten dafür sind – und was Sie möglicherweise über die Betriebskosten oder eine Mieterhöhung an Ihre Mieter weitergeben können.

• Sanierung: Eine Sanierung ist notwendig, wenn ein Gebäudeteil in seinem technischen Standard schon lange nicht mehr up-to-date ist und dringend erneuert werden muss. Oftmals wird bei einer Sanierung auch davon ausgegangen, dass ein Bauteil durch nachhaltige Beschädigung nicht mehr den ursprünglichen Zweck erfüllen kann. Schon seit Jahren im Fokus steht dabei die energetische Sanierung: Hier versuchen Hauseigentümer, ihre Immobilie mindestens nach den Standards des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) zu sanieren. Sprich: Sie investieren massiv in Heiztechnik und Gebäudedämmung. Die wichtigste Folge einer Sanierung einer Immobilie ist, dass sich diese fiktiv "verjüngt". Ihre Gesamtnutzungsdauer wird erhöht und die Folge davon ist, dass auch ihr Wert steigt. Der Einbau einer Wärmepumpe anstelle einer bestehenden Gas-Heizungsanlage wäre ein Beispiel dafür. 
• Modernisierung: In Abgrenzung zur Sanierung sind vielleicht an den Gebäudeteilen noch keine nachhaltigen Schäden entstanden, aber dennoch ist eine Erneuerung aufgrund des niedrigen Standards im Vergleich zu dem, was heute üblich ist, angebracht. Die Übergänge zur Sanierung sind hier fließend. 
• Instandhaltungen: Wenn Sie als Vermieter zum Beispiel Teile der Heizanlage austauschen müssen, die Klingel wieder instand setzen oder zum Beispiel ein Fenster in der Dachgaube austauschen, dann spricht man von einer Instandhaltung. Sprich: Bei der Instandhaltung werden laufend defekte oder abgenutzte Bestandteile einer Immobilie ausgetauscht. Wird sie unterlassen, riskieren Sie einen überdurchschnittlichen Wertverlust des Objekts. Instandhaltungen sorgen umgekehrt "nur" dafür, dass der normale Wert erhalten bleibt. Und es gibt auch eine direkte Folge: Ein Instandhaltungsstau kann nämlich zu einer notwendigen Sanierung führen. Beispiel: Die Kellerwände sind undicht und dies wird nicht behoben. Dann führt das im Extremfall dazu, dass auch die darüberstehenden Wände feucht werden. 
• Renovierung: Wenn zum Beispiel innerhalb der Wohnung die Tapete gewechselt oder das Treppenhausgeländer neu gestrichen wird, dann ist das eine Renovierung. Es wird also einfach etwas ein bisschen schöner gemacht.

Die Übergänge sind fließend. Aber es ist gut, wenn Sie sich – gerade auch als Vermieter – im Vorfeld darüber Gedanken machen, von welcher Art Ihre Maßnahme ist.
 

Eine Modernisierungsmaßnahme kann eher begrenzt oder auch sehr umfassend sein. Ob es sich eher in Richtung Renovierung oder Sanierung bewegt, hängt von vielen Faktoren ab.

• Standards: Tatsächlich geht es bei der Modernisierung um das Erreichen eines zeitgemäßen Standards. Wenn bestimmte Bereiche der eigenen Immobilie nicht mehr zeitgemäß sind, schmälert das die Chancen auf eine Vermietbarkeit – oder mindert einfach den Wohlfühlcharakter. Je nach Umfang geht die Maßnahme eher in Richtung Renovierung oder Sanierung. Es geht in jedem Fall nicht um eine reine Instandhaltung. Beispiel: Die Fliesen in der Küche sind beschädigt und sollen nicht einfach vereinzelt ausgewechselt werden, sondern werden gleich durch neue, zeitgemäßere Fliesen in der gesamten Küche ersetzt. Oder die Klingelanlage wird durch eine Lösung mit Video-Gegensprechanlage ersetzt oder ergänzt. Oder die Anzahl der in der Wand eingelassenen Steckdosen wird erhöht und eventuell gleich um weitere Kabel – wie etwa LAN oder Telefon – ergänzt. Eine solche Maßnahme kann vom Umfang her klein gehalten werden oder auch schon sehr umfangreich sein. Beispielsweise wäre eine kompletter Austausch der Elektroinstallation eine Sanierung, die dann natürlich auch zeitgemäßen Standards entspricht.
• Alternativen erörtern: Das LAN-Kabel ist ein gutes Beispiel dafür, dass viele Modernisierungsmaßnahmen nicht alternativlos sind. So könnten Sie sich alternativ zum Beispiel auch dafür entscheiden, WLAN einzusetzen oder Powerline, um einen verbesserten Internetzugang in verschiedenen Räumen zu erreichen. Am Ende ist es immer ein Abwägen zwischen Kosten und Nutzen, was für Sie die richtige Lösung ist. 
• Handwerker beauftragen: Je nach Umfang unterscheidet sich auch die Planung und der Einsatz etwa von Handwerkern. Sind zum Beispiel Leerrohre vorhanden, können neue LAN-Kabel auch im Do-It-Yourself-Verfahren eingezogen werden. Müssen dazu die Wände aufgestemmt werden, werden viele Menschen schon lieber Experten einsetzen. Je sicherheitsrelevanter – etwa rund um die Heizungstechnik oder Elektroinstallation – es wird, desto wichtiger  ist es, hier auf die Expertise von Handwerkern zu setzen. In jedem Fall sollten Sie immer mehrere Alternativangebote unterschiedlicher Handwerker einholen, um Leistung und Preis gut beurteilen zu können. Gerade bei etwas aufwändigeren Arbeiten werden gute Handwerker sich auch immer bei Ihnen vor Ort ein Bild machen, bevor sie ein Angebot schreiben.

Planen Sie eine Modernisierung gut. Denn eine gute Planung schützt vor Überraschungen und spart auch deshalb Geld.
 

Je nach Umfang zahlen Sie eine Modernisierung aus der "Portokasse". Oder aber es ergibt Sinn, sich hierbei um eine Finanzierung, vielleicht ergänzt um Fördermittel, zu kümmern:

• Finanzierung: Mit einer klassischen Baufinanzierung können Sie die Modernisierungsmaßnahme über Ihre Bank finanzieren. Bei kleineren und mittleren Maßnahmen kann alternativ auch ein Modernisierungskredit abgeschlossen werden.
• Fördermittel: Über die KfW-Bank gibt es einige Kredit- und Zuschussprogramme für die energieeffiziente Sanierung, sofern noch Mittel zur Verfügung stehen. Fördermittel haben weitere Vorteile: Oftmals begnügen sie sich mit einer nachrangigen Besicherung im Grundbuch, sie lassen sich zudem ohne Probleme mit einer klassischen Finanzierung kombinieren – und manchmal auch mit anderen Förderprogrammen. Dafür verlangen sie in der Regel aber auch Investitionen, die über den gesetzlichen Standard hinausgehen.
• Steuerbonus: Gerade, wenn die staatlichen Förderprogramme vielleicht nicht ausreichend sind oder Sie diese aus einem anderen Grund nicht beanspruchen wollen, profitieren Sie dennoch zumindest von einer Steuerermäßigung. So können bis zu einer Höchstsumme von 40.000 Euro pro Wohnobjekt 20 Prozent der Kosten über drei Jahre verteilt als Steuerbonus abgesetzt werden. Baubegleitung und Fachplanung dafür dürfen sogar direkt zu 50 Prozent abgesetzt werden.