Der Kauf einer Eigentumswohnung ist die günstigere Alternative zum Kauf eines Hauses, zumal es gerade in großstädtischen und gefragten Lagen häufig kaum Grundstücke zum Bebauen gibt. Mit dem Wohnungskauf begeben Sie sich aber auch in eine Gemeinschaft.
Tipps rund um die Wahl einer geeigneten Eigentumswohnung
Der Kauf einer Eigentumswohnung sollte gut überlegt werden - ein Überblick:
- Wohnungssuche: Es ist gar nicht so leicht, eine geeignete Eigentumswohnung zu finden. Zwar steigen derzeit die Zinsen, was potenziell den Druck aus dem Markt etwas herausnimmt. Aber dennoch ist das Angebot an Eigentumswohnungen rar, zumal für einen adäquaten Preis. Es hilft hier nur, die Augen und Ohren offenzuhalten - und die verschiedenen Inserate zu studieren. Dort sind auch Neubauprojekte zu finden.
- Kostenfaktoren beim Wohnungskauf: Sowohl der Kauf einer neuen als auch einer gebrauchten Wohnung hat seine Vor- und Nachteile. Bei der Neubauwohnung ergeben sich vor allem Kostenrisiken für Sie dadurch, dass Sie in aller Regel die sogenannte Bemusterung erst nach der Vertragsunterschrift durchführen. Bei der Altbauwohnung birgt die Substanz ihre Risiken: So können aufwändige Sonderumlagen - sprich: frisches Geld - notwendig werden, wenn es Mängel gibt. Informieren Sie sich hier ausführlich über die Protokolle der Eigentümerversammlung, ob so etwas schon beschlossen wurde.
- Tücken beim Neubau: In aller Regel werden Sie den Wohnungskauf bei einem Neubau über einen Bauträger abwickeln. Das heißt, eine Firma übernimmt die komplette Projektierung der Wohnungsanlage, auch deren Vermarktung. Eine Ausnahme stellen hier sogenannte Baugruppen dar, bei der sich die Käufer gemeinschaftlich organisieren und auch alles gemeinschaftlich entscheiden. Gerade auch für Neubauten in deutschen Metropolen werden stolze Preise aufgerufen. Bei manchmal gar nicht so klaren Bedingungen. So steht eventuell für die Wohnungseigentumsanlage noch gar kein Baubeginn fest - mit Risiken für die Finanzierung. Da in der Regel die Bemusterung auch erst nach Vertragsunterschrift durchgeführt wird, können sich zudem die zuvor plakativ schön anzusehenden Kosten noch deutlich erhöhen. Auch das birgt ein Finanzierungsrisiko, wenn Sie keine weiteren Rücklagen haben und ohnehin schon "Oberkante-Unterlippe" finanzieren.
- Tücken beim Altbau: Genauso ist auch ein Altbau nicht ohne Risiken. Insbesondere Sonderumlagen können hoch ausfallen. Ein Beispiel aus der Praxis: An einem Hochhaus müssen Balkone aufwändig saniert werden, es steht aber unter Denkmalschutz. Wer hier nicht vernünftig die letzten Protokolle gelesen hat, steht womöglich vor einem finanziellen Desaster - mit verheerenden Folgen auch für die Finanzierung.
Finanzierungskriterien beim Wohnungskauf
Auch die Baufinanzierung des Wohnungskaufs ist ein wichtiger Faktor - ein Überblick:
- Finanzierung: In der Regel müssen Sie ein Darlehen für den Wohnungskauf aufbringen. Ihre Bank interessiert dabei der Kaufpreis; auch, ob dieser in einer realistischen Höhe ist. Meistens wird diese Wertschätzung mit dem sogenannten Vergleichswertverfahren durchgeführt, bei dem andere und ähnliche Eigentumswohnungen der Maßstab für den Preis sind. Die Gutachterausschüsse einer Kommune führen die entsprechenden Zahlen. Für Sie ist das relevant: Der Beleihungswert richtet sich nämlich nach dem realistischen Wert der Eigentumswohnung und nicht danach, was der Käufer gerne hätte. Und der Beleihungswert wiederum ist dafür verantwortlich, wie hoch am Ende die Kreditzinsen ausfallen - und es kann auch bedeuten, wenn eine Eigentumswohnung sehr deutlich über dem realistischen Wert eingepreist ist, dass Sie das zusätzliche Geld als zusätzliches Eigenkapital einbringen müssen.
- Öffentliche Förderung: Gerade, wenn die Eigenkapitalquote niedrig ist, kann sich als Ergänzung eine Finanzierung durch die KfW-Bank lohnen. Das KfW-Wohneigentumsprogramm kann auf einem hinteren Rang im Grundbuch platziert werden.
Eine wichtige Rolle spielt die Eigentümergemeinschaft beim Kauf einer Eigentumswohnung. Sehr häufig ist sie auch ein wesentlicher Grund, warum Sie am Ende doch lieber Abstand von einem Kauf nehmen sollten. Analysieren Sie deshalb genau die Protokolle der Eigentümerversammlungen, mindestens der letzten drei Jahre.
