Was bedeutet Grundschuld?

Immobilienkredit absichern

Wer viel Geld haben möchte, muss auch viel Sicherheit bieten. Dazu zählt neben Ihrer persönlichen Bonität auch die Absicherung durch die Immobilie selbst - diese wird ins Grundbuch eingetragen.

Grundschuld als übliche Form der Absicherung bei der Immobilienfinanzierung

Es gibt die Hypothek und die Rentenschuld. Seit etlichen Jahrzehnten ist die übliche Besicherungsform, die Ihre Bank bei einer Finanzierung verlangt, die Grundschuld. Ein Überblick:

Grundbucheintrag: Die Grundschuld wird als Besicherungsform in Abteilung 3 des Grundbuchs eingetragen. Und Grundbucheinträge können ausschließlich durch einen beauftragten Notar durchgeführt und geändert werden. Die Grundschuld-Eintragung ist elementarer Bestandteil dieses Vertragskonstrukts und deshalb ist eine Eintragung einer Grundschuld ohne Notar nicht möglich, denn sonst würde das Zwangsversteigerungsrecht des Finanzierers nicht mehr greifen.
Rang im Grundbuch: Generell spielt bei den möglichen Besicherungsformen für eine Finanzierung - den sogenannten Grundpfandrechten - ihr Rang im Grundbuch eine große Rolle. Je höher im Rang die Grundschuld der finanzierenden Bank eingestuft ist, desto besser ist ihr Kredit durch den dinglichen Wert der Immobilie gesichert - und desto geringer ist das Risiko und damit auch der Kreditzins.
Kosten der Grundschuld: Auf Sie kommen die Kosten der notariellen Beurkundung und die Eintragung der Grundschuld zu. Die Notarkosten sind bundeseinheitlich im Gesetz über die Kosten der freiwilligen Gerichtsbarkeit für Gerichte und Notare geregelt. Sie richten sich nach der Höhe der einzutragenden Grundschuld. Konkret bedeutet das, dass in etwa 1.000 Euro Kosten bei einer Grundschuld von 200.000 Euro beim Neuantrag anfallen. Auch die Grundbuchkosten richten sich danach, einen guten Kostenrechner für Grundpfandrechte gibt es zum Beispiel bei der Justiz NRW. Demnach sind bei einem Neueintrag von 200.000 Euro etwa 600 Euro an Gebühren fällig. Zum Vergleich: Eine Abtretung würde nur etwa 225 Euro kosten; die Notargebühren reduzieren sich hier sogar auf unter 100 Euro.

Die Grundschuld ist ein wichtiges Statement bei Ihrem Immobilienkauf. Ohnehin müssen Grundstückskäufe zwangsläufig notariell beurkundet werden. Das unterstreicht das hohe Rechtsgut, welches ein Grundstückskauf darstellt: Ohne Notar ist hier gar nichts möglich. Umgekehrt gilt aber in der Regel auch: Was nicht im notariellen Kaufvertrag steht, gilt als nicht vereinbart.

Praxistipp:

Bei einer Finanzierung können Sie übrigens eine auslaufende Grundschuld einfach selber übernehmen, sie nennt sich dann Eigentümergrundschuld. Was auf den ersten Blick unlogisch klingt, macht durchaus Sinn: So können Sie zum Beispiel den ersten Rang im Grundbuch für eine spätere Finanzierung freihalten. Und wie Sie ja an den Gebühren sehen können, spart das dann kräftig Geld.