Wie die Grundschuld bei Ihrer Baufinanzierung funktioniert

Bei der Finanzierung von Wohneigentum muss sich die Bank in irgendeiner Form absichern. Sie macht das, indem sie sich ein sogenanntes Grundpfandrecht in das Grundbuch Ihrer Immobilie eintragen lässt. So funktioniert es:

• Funktionsweise der Grundschuld: Bei der Grundschuld bleibt die Besicherungssumme Ihres Kredits trotz der sinkenden Kreditraten erhalten. Das hat vor allem finanzielle Gründe: Denn dadurch lassen sich Notar- und Grundbuchkosten sparen, weil eine Grundschuld auch kostengünstig übertragen werden kann: Eine Abtretung an einen neuen Eigentümer ist möglich und auch ein Auffüllen der bereits getilgten Kreditsumme durch einen neuen Kredit. Für dieses Auffüllen muss dann nicht erneut ein Notar eingeschaltet werden; auch die Abtretung regeln die Banken weitestgehend untereinander. Das ist billiger, als sie komplett ins Grundbuch neu eintragen zu lassen. Verschiedene Grundbuch- und Notarkostenrechner vergleichen die Kosten.
• Formaler Ablauf: Immer, wenn es um Grundstücksgeschäfte geht, wird ein Notar eingeschaltet. Er kümmert sich also auch um die Eintragung von Grundpfandrechten in das Grundbuch Ihres Wohneigentums oder Ihres Grundstücks. In diesen recht vielschichtigem Vorgang fällt auch die Unterschrift unter dem Kaufvertrag. Sprich: Für Ihre Bank ist es bei der Baufinanzierung sehr wichtig, hier als Gläubiger genannt zu werden.
• Bedeutung der Reihenfolge: Mindestens genauso wichtig, dass sie genannt ist, ist Ihrer Bank auch, wo sie genannt ist. Sprich: Der sogenannte Rang im Grundbuch ist wichtig, konkret die Position in Abteilung III des Grundbuchs. Wenn der Kredit Ihrer Bank dort an Position 1 steht, ist das für Ihre Bank besser. Denn dann weiß sie, dass sie im Falle einer Zwangsversteigerung als erster Gläubiger das geschuldete Geld zurückerhält.
• Beleihungsgrenzen und der Rang im Grundbuch: Somit wirkt sich die Position Ihres Darlehens im Grundbuch auch ganz klar auf die konkreten Zinskonditionen aus. Denn verschiedene Banken und Institute haben bestimmte Grenzen definiert, bis zu welchen die Rückzahlung eines Kredits alleine aus dem Erlös der Immobilie heraus als relativ sicher gilt. Eine dieser Grenzen liegt bei 60 Prozent. Würden Sie also nur einen Kredit bis zu dieser Grenze benötigen, dann würden Sie sehr günstige Zinskonditionen erhalten, denn das Risiko der Bank spiegelt sich in den Zinsen wider. Die nächste Grenze liegt bei 80 Prozent. Die Beträge zwischen 60 und 80 Prozent werden also schon deutlich teurer. Viele Banken verlangen von ihren Kunden eine 20-prozentige Eigenkapitalquote genau deshalb. Auch Finanzierungen über diese Grenzen sind möglich, setzen aber eine gute Bonität voraus und werden entsprechend höher verzinst.
• Eigentümergrundschuld: Eine Sonderform der Grundschuld ist die Eigentümergrundschuld. Der Eigentümer selbst besitzt diese Grundschuld an seiner Immobilie. Dieses Paradoxon ergibt Sinn. Denn dadurch können Sie einen vorderen Rang im Grundbuch für einen späteren Kredit reservieren. Vordere Ränge bedeuten für Sie eben niedrigere Zinskosten.

Interessant ist übrigens: Sollten Sie ein Bauspardarlehen oder einen Förderkredit über die KfW erhalten, dann begnügen sich diese mit einem hinteren Rang im Grundbuch. Sprich: Sie können sich hier für die ansonsten teure Bankenfinanzierung die günstigen Zinskonditionen auch in einem hinteren Grundbuchrang sichern. Die Kombination mit Ihrem normalen Baufinanzierungsdarlehen ist in der Regel unproblematisch.

Ihre Bank oder Ihr Kreditgeber darf sich seinen Kredit "besichern" lassen. Für Immobilienkredite gibt es hier ein sehr ausgeprägtes Gesetzeswerk: Eingetragen werden diese Besicherungen nämlich im Grundbuch, welches den sogenannten „öffentlichen Glauben“ genießt: Was hier steht, gilt. Viele Details dazu sind in der Grundbuchordnung (GBO) geregelt. Und auch im Bürgerlichen Gesetzbuch beschäftigen sich etliche Paragrafen mit den zahlreichen Rechten und Pflichten, die darin verzeichnet sein können. Bei der Kreditbesicherung ist die Abteilung III im Grundbuch zentral. Hier sind die unterschiedlichen Besicherungsformen festgehalten. Konkret gibt es drei Möglichkeiten:

• Hypothek: Bei der Hypothek nimmt die besicherte Summe parallel zum Kredit ab. Sie würde also komplett auslaufen und müsste dann für den nächsten Kredit wieder teurer komplett neu eingetragen werden. Das ist der Grund, warum diese Form der Besicherung heute nicht mehr üblich ist.
• Grundschuld: Bei der Grundschuld – der heute üblichen Besicherungsform bei Immobiliendarlehen – bleibt die Besicherungssumme konstant gleich. Durch vertragliche Vereinbarungen wird natürlich sichergestellt, dass Ihre Gläubigerbank dennoch nach Ablauf des Kredits kein Rechte an Ihrer Immobilie mehr hat.
• Rentenschuld: Manchmal wird bei privaten Kreditvergaben die Rentenschuld als Besicherungsform vereinbart. Hier müssen Sie als Schuldner in regelmäßigen Abständen eine bestimmte Geldsumme zahlen und gelten so Ihre Schuld ab. Zudem haben Sie auch das Recht, die Schuldsumme durch eine einmalige Zahlung auszugleichen. All das wird auch im Grundbuch vermerkt. Sofern Sie sich für eine solche Form der Besicherung interessieren, sollten Sie sich intensiv mit den Vor- und Nachteilen auseinandersetzen.